2024年10月18日至19日，上海律协律师学院联合城市更新（征收）专业委员会举办了城市更新专题律师实务培训班。本次实务培训共四讲，主题分别为《企业厂房征收/拆迁实操精要》《征收补偿利益分割案件办理流程详解》《上海城市更新之存量工业用地升级转型实操法律风险防范》《城市更新与集体经营性建设用地使用权的收回》，分别由委员会主任马永健、副主任李维世、委员邹翊和副主任武顺华主讲。培训班在上海财经大学同德楼进行，现场和线人参加。上海律协副会长张鹏峰到场并致辞。

　　张鹏峰副会长指出，城市更新是对城市中已经不适应现代化城市生产生活的地区，做必要的、有计划的改造活动，包括综合整治、功能发生改变、拆除重建等。上海作为具有百年以上历史的超大城市，城市更新的需求更为迫切。当然，城市更新也需要遵守法律，也需要平衡各方利益，这就给予了上海律师很大的法律服务空间。

　　张鹏峰副会长对城市更新律师实务培训后续开展，提出了两点建议：一是要注重结合当前热点、难点。除了上海当前城市更新热点，还有“两旧一村”改造、低效工业用地的处置等，这些都是当前上海城市更新的热点和难点问题，今后的培训，对此也可以有所侧重；二是要注重点面结合。城市更新的领域非常广，包括既有建筑的更新改造、城镇老旧小区的改造、完善社区建设、活力街区打造、城市功能完善、城市基础设施更新改造、城市生态修复、城市历史背景和文化保护传承等，都属于城市更新的范畴。因此，未来的培训，除了要在城市更新一个个的“点”上进行攻坚外，也需要在整体“面”上做全面学习和研究，由点到面、点面结合。这需要后期有一个总体的、长期的培养计划。

　　马永健主任的讲座主题为《企业厂房征收/拆迁实操精要》。结合自己的专业细分之路，以及近四十年来动迁征收政策的更迭，马永健主任向参训律师就企业厂房征收业务的基本概念以及企业厂房征收涉及的法律和法规进行了介绍。结合自己丰富的办案经验，从法律和法规规定的征收补偿项目展开，就土地、房屋、设备搬迁和安装费用、停产停业损失以及搬迁奖励费的法律规定来了解析。

　　为了使参训律师能更进一步探索企业厂房征收的律师实务工作，马永健律师通过6个疑难案例中遇到的土地性质争议、有证房屋和无证房屋的判定、签约时机的把握、停产停业损失确定、可搬和不可搬设备设施的差异、政策性搬迁的认定、租客清退等问题向参训律师进行了分享，以颇具故事性案件形象说法，以小见大，使参训律师对企业厂房征收项目中律师的作用有了更新的认识。马永健主任还向参训律师分享了业务文书制作及律师收费方式。

　　马永健主任提到，上海律师已经广泛地参与到居住房屋征收纠纷所涉案件中，但是企业厂房这类非居住房屋更复杂，当遇到征收或拆迁时，客户往往还是期望律师可提供相应专业法律服务为其保驾护航。因此，期望通过这次讲座，能够让参训律师意识到在城市更新带来的新机遇下，企业厂房在内的非居住房屋所涉征收项目能成为律师蓝海业务领域。最后，马永健律师向部分参加培训的律师赠送法律专著。

　　李维世副主任的讲座主题为《征收补偿利益分割案件办理流程详解》。讲座伊始，李维世副主任向参训律师分享了其执业至今的所感所悟，认为律师行业的核心价值观应以专业敬业为基础，持续提高专业水平，不断学习新知识、掌握新技能，对待当事人耐心、细致，树立正确的工作理念，与当事人共同努力寻求案件的良好结果。

　　针对征收补偿利益分割案件办理，李维世副主任事无巨细地对诉讼的所有的环节和操作的过程进行了解析。从立案保全、调查取证、开庭审理到执行和二审，李维世副主任总结了所有的环节的疑难复杂问题，向参训律师分享了其执业十几年来宝贵的办案经验。讲座中详细阐释了信息公开申请、财产保全处理要点、调查取证及相关文件的样式、庭前会议准备、开庭审理过程中的焦点问题、庭后汇报释疑及提交补充材料的需要注意的几点等。

　　李维世副主任提到，在代理征收补偿利益分割案件中，代理律师应追求维护客户最大利益，不仅指经济利益的争取，还包括时间成本的节约和精神压力的缓解，同时诚实并直接地与客户沟通，与当事人建立信任关系，希望讲座可以帮助参训律师了解征收补偿分割案件的流程，为参训律师承办征收补偿利益分割案件起到指引作用。

　　邹翊律师以《上海城市更新规则体系及存量工业用地转型》为题作了分享。邹翊律师首先对上海城市更新规则体系进行了解析，认为上海地方立法首次将城市更新全门类进行统一和融合。除旧区改造、城中村、产业转型更新外，《上海城市更新条例》（以下简称《条例》）还新增了旧商业办公、市政设施及公共设施、旧房更新的新门类。邹翊律师结合《条例》的规定，就上海城市更新政府管理机制进行了说明，就上海城市更新参与主体以及更新统筹主体的职能进行了介绍，并就城市更新中的零星更新和区域统筹更新对应的决策机制和运行程序进行了阐述。

　　邹翊律师接下来对上海存量工业用地转型规则进行了深度解析。结合产业用地转型的核心指标、上海产业用地分类及特点、以及目前上海全市建设用地总量情况，邹翊律师指出为解决目前上海总体土地适用结构不均衡状态、为减小工业用地绩效区域差异，存量工业用地转型更新将起到重要的作用。因此，律师在处理相关业务时，首先应当结合最新存量工业用地政策及政策趋势，做好有关政策研判工作。在此基础上，为客户提供项目应对方案，帮助客户排除法律风险。邹律师还结合实操中遇到的疑难案例，对律师在存量工业用地转型项目中能提供的法律服务进行了介绍。

　　邹翊律师最后向参训律师就工业用地升级转型律师服务内容做了分享。邹翊律师表示，目前相关业务没有一个固定的律师服务开展模式，希望能够通过此次讲座，引起更多律师对上海城市更新规则体系完善进行深入研究。

　　本次培训课程的最后一讲由武顺华副主任主讲，主题为《城市更新与集体经营性建设用地使用权的收回》。内容大致上可以分为三个部分。第一部分是介绍存量集体经营性建设用地使用权的概况。武顺华副主任提到，目前城市更新项目推进中遇到的难题最重要的包含融资难导致的资金平衡难问题，以及老旧片区更新改造中普遍会遇到的拆迁腾地难问题。

　　第二部分，武顺华副主任结合集体经营性建设用地有关政策的更迭，就目前上海城市更新的实践做多元化的分析，并指出出租乡镇企业用地和联营企业用地属于城市更新中建设用地腾退的难点。实践中，集体经营性建设用地往往面临土地和房屋权属不统一的情况，收回集体经营性建设用地的法律逻辑多为租赁腾退，在租赁腾退中则面临征收补偿以及土地租赁两层法律关系的处理。课程第三部分，武顺华副主任在解析民法典第231条与第352条规定的同时，通过具体案例，对集体经营性建设用地的租赁纠纷案件中会遇到的地上建筑物的所有权归属认定、非居住房屋因征收或动迁的补偿范围、地上物动迁利益的归属等焦点问题进行了阐述。

　　课程最后，武顺华律师表示，若想从事集体经营性建设用地相关业务，非诉服务是基础，诉讼代理是增量，一百条法律就有一百零一个问题。

　　本次委员会推出专题培训班得到了参训律师的普遍好评。每场培训结束后参训律师积极互动，向讲师咨询其执业过程中遇到的征收疑难问题，表示收获颇丰。