”新起点，新共识，微曙光，微力量“，2月29日上午，道远咨询（BlackHills）2024年深圳商业地产行业趋势发布会如期举行。会上，道远咨询同大湾区知名开发商、主流媒体共话深圳市商业地产的机遇与未来，旨在逐步推动租户服务业态和场景的创新，为行业发展带来信心并探索一些面对新周期的策略，共谋商业不动产发展新篇章。

  办公楼市场历来是宏观经济和城市产业高质量发展的晴雨表。道远咨询鉴于当前的经济发展形势，首先分析了2023商业地产市场的整体情况：从统计数据分析来看，2021年年底到2022年年初短暂出现的复苏趋势并未延续，市场核心矛盾从供应不足转变为需求萎缩——一线城市商办市场活跃度不足，高空置致使市场持续承压，租金水准不断下调，整体呈现失衡状态。

  其中，北京、上海、广州、深圳的甲级办公楼空置率分别为21.2%、19.4%、14.9%、30.2%。不难看出，深圳几乎与新一线城市空置率水平相当，平均租金更是跌回2011年前后的水平，企业的办公成本大幅度降低，潜在从另外一个层面提升深圳这座城市整体的竞争力。与此同时，深圳办公楼市场的供应量持续增加，新增约为398万平方米，空置的甲级办公楼面积将超250万平方米。

  以上数据无不表明，大多数租赁策已然失灵，比如：这已不是一个适合做预租赁的市场了。我们应该关注和思考怎么样有效激活需求，以此来实现可持续发展。会上，道远咨询首先提及 “新起点”这个概念：办公楼长时间处于高空置率状态，整个市场的年净吸纳量将长期低于50万平方米，存量时代的到来，业主无法用过往的旧策略来面对全新的市场环境。

  另外，传统的行业经验和理论已不再适用于当前的市场环境。曾经被视为经典的租金-出租率-租户组合三角理论，在新的周期已经逐渐失去现实指导意义，业主专注于出租率慢慢的变成了一种现实。而解决出租率的问题，道远提出了包括产品-价格-渠道租赁三齿轮模式，辅之以数字化解决方案，对于现实中提升出租率有一定的指导作用。紧接着，道远又提出了包括效率匹配在内的空间匹配问题，对于参会者来讲有一定的启发作用；

  从租户形态来看，传统办公楼三驾马车，即金融-专业服务-网络公司，其中金融和专业服务基本上停止扩张，而网络公司全年更多的精力都在处理空置办公面积；整个经济稳步的增长动能来源由软件转硬件。

  如今，产业化招商已成为各地招商引资的重要手段。从品牌价值、政策方向、效益补贴、产业定位、楼宇资源、配套环境和未来发展等多方面达到政府、企业、开发商总体利益提升的效果。道远咨询表示，在这场突围赛中，深圳市场认知表现较为统一——明确改变思路，尽力满足降本增效的需求，遵循本质规律，由此方可迎站在新起点之上，打响2024年商业地产第一战。

  会上，道远咨询对未来深圳甲级办公楼的发展作出预测：2024年全市预计新增办公面积为398万平方米，其中30%的商业办公楼体量为总部物业。2024-2025年商业办公楼总供应量预计为797万平方米，供应集中于南山片区。重点商务区中，福田中心区需求稳定，片区全方面进入存量竞争时代；科技园主力租户外流，空置率预计仍将持续攀升；后海需求略有回暖，空置率有望进一步下跌；反之，前海在供需失衡下空置率快速攀升。

  那么，具体如何提升租户的增量呢？”减低成本、提升体验“是本次发布会的主旨，制定有效的出租策略，科学化定价，通过提升服务品质以及组织丰富的社区文化活动来吸引更加多的承租方。

  办公室的体验，怎么样才能做好？重塑认知，构建多维度服务体系，给予人便利性、舒适性和群体归属，协同企业助力新同事快速融入、有归属感、高效内部协作、展示企业形象和链接资源。提升基础服务品质，打造特色服务亮点，为客户提供更舒心、更贴心的商务氛围和人性化舒适空间。

  什么样的降价才最为科学？道远咨询提出租赁新理论——做好空间产品、科学定价、用好渠道。无论是”带装修“、”毛坯“、”带基础装修“、”拎包入驻“，客户的本质都是希望把资本投入转变为成本，降低现金流支出的强度并保留灵活租赁的属性，如若房源空置时间过长，必须无条件地做出价格和渠道方面的调整；反之，直接更改产品。

  什么样的定价方是科学定价？以自我为中心式定价、跟随式定价不再符合如今的市场环境。租户通常希望物有所值，但由于市场信息的不对称，租户难以准确评估办公楼的价格。道远咨询所做的就是市场化的科学定价法，以未来两年为核价周期，帮助客户平衡租金与效益的关系，依据市场变化灵活调整，以保持项目的目标入驻率。

  新商业文明的核心是新的生产关系。依据数据显示，房产占家庭总资产的70%，然而疫情三年的洗礼、经济大周期的下行，消费者逐渐回归理性，消费的确定性价值和长期价值成为其追求的重点，现今普遍购房意愿下降，政府着力稳地价、稳房价、稳预期，为新消费公司可以提供了生命沃土，这将释放多少消费力？若消费占GDP占比从 38% 拉升至 60% ，又将释放多少企业营收？

  随着人工智能技术的加快速度进行发展，各类软件层出不穷，给商业地产领域带来了许多变化和机遇。与此同时，新消费的应运而生——新人群、新技术、新审美、新商业文明、新发展模式，改变着社会的价值取向，并引领塑造新的商业文明。道远咨询在会上详细地理解阅读了AIGC技术在策划概念、建筑规划设计和基础规划中的应用所将带来的支持和创新，可以极大地提升商业地产环节中企划、营销、设计的工作效率。

  道远咨询将依托数字技术及工具，通过数据分析、消费者行为分析、市场趋势变化分析等方式，为新消费公司可以提供写字楼租赁服务的精准定位、个性化推荐、多渠道营销等，帮助写字楼业主和经营者在新起点的市场中寻找机会。

  经济复苏缓慢，全球的办公楼市场已进入漫长的等待。较低的定价缓解总部企业金钱上的压力，释放的多余办公空间给了初创企业成长的土壤，长大后，数以万计的企业又将反哺更多的税收。这无疑是让商业地产站在新的起点上，一个良性的经济循环就此展开。

  落稳“压舱石”，谱好“协奏曲“，北上广深租赁产业加快速度进行发展的缩影下，顺风与逆风交错之下，业主及租户需更积极调整策略以适配市场需求变化，创新服务，提高人的工作体验和满意度，吸引更多优质企业和员工入驻，实现办公楼出租市场的可持续发展！返回搜狐，查看更加多